2012注册会计师《税法》预习--财产转让所得应纳税额的计算

注册会计师考试《税法》科目

第十三章 个人所得税法

知识点十四、财产转让所得应纳税额的计算

　　（一）、一般情况下财产转让所得应纳税额的计算：应纳税额=（收入总额-财产原值-合理税费）×20%

　　（二）、个人住房转让所得应纳税额的计算：

　　1、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

　　2、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　（1）、房屋原值具体为：

　　①、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　②、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　③、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　④、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

　　⑤、城镇拆迁安置住房：

　　a、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

　　b、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

　　c、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

　　d、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　（2）、转让住房过程中缴纳的税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　（3）、合理费用：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　【提示】：

　　1、支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　（1）、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

　　（2）、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%.纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　2、支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　3、纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　（三）、个人销售无偿受赠不动产应纳税额的计算受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。税务机关不得核定征收。

　　（四）、自然人转让投资企业股权（份）（新增加）

　　自然人转让所投资企业股权（份）（以下简称股权转让）取得所得，按照公平交易价格计算并确定计税依据。计税依据明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可采用以下列举的方法核定。

　　1、计税依据明显偏低且无正当理由的判定方法。

　　（1）、符合下列情形之一且无正当理由的，可视为计税依据明显偏低：

　　①、申报的股权转让价格低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

　　②、申报的股权转让价格低于对应的净资产份额的；

　　③、申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；

　　④、申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的；

　　⑤、经主管税务机关认定的其他情形。

　　（2）、上述所称正当理由，是指以下情形：

　　①、所投资企业连续三年以上（含三年）亏损；

　　②、因国家政策调整的原因而低价转让股权；

　　③、将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　④、经主管税务机关认定的其他合理情形。

　　2、对申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，可采取以下核定方法：（教材P342页）

　　3、纳税人再次转让所受让的股权的，股权转让的成本为前次转让的交易价格及买方负担的相关税费。